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內容來自sina新聞後全運時代 五大猜想預測渾南新樓市
原創：
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梳理2013年沈陽房地產市場發展始末，渾南新區依然是最可圈可點的一個。如果說是"全運"讓它一直被關註，那麼渾南無疑是最幸運的，是這座城市選擇瞭渾南，給南部樓市一個推進的動力。
誠然，全運隻是南部樓市發展的一個契機，並非全部。今天，我們借著"後全運時代"的名義來問候渾南新區，2014年渾南樓市將開出怎樣的花結出怎樣的果？帶著諸多疑問記者第一時間采訪瞭沈城七位資深房產精英，匯聚房企、專傢學者以及銷代人士等多方精彩觀點，全面把控渾南樓市未來發展脈絡，提前還原一個充滿生機的樓市藍圖。
受訪嘉賓：
勝傢中國(勝傢準則)泛地產深度營銷服務機構總經理王亞夫
沈陽建築大學管理學院院長劉亞臣
香港聯祥集團董事總經理杜宏鵬
喜山地產營銷機構執行總監張照輝
潤恒城項目企劃經理吳景峰
碧桂園·鳳凰城營銷經理耿麗佳
沈陽新湖房地產開發有限公司營銷總監彭軍
(按姓氏筆劃排序)
期待1：土地
渾南下一個熱點土地供應區東移？
在樓盤熱賣的風光背後是選址的成功。滾燙的渾南樓市同樣催生瞭土地的搶手。在全運會召開前大量土地被認領之後，下一個推地熱點區域將成為眾房企戰略上的關鍵棋子。
記者：根據數據顯示，上半年渾南新區的土地供應量在各大區域內名列前茅，後全運時代，土地供應會有何變化？增還是減？
杜宏鵬：土地供應的速度以及數量跟政府整理土地的速度有關。進入11月份是傳統營銷淡季，但卻或許是土地儲備的好時機。這段時間做土地規劃、醞釀明年項目開發較為適合。像新進入的地產企業以及需要儲備土地的品牌房企，會成為這段時間選地拿地儲備的兩大勢力。
耿麗佳：相信在接下來的幾年中，渾南新區的土地供應，將伴隨著全運會的勢頭，成逐漸增長的趨勢。
彭軍：渾南新區成為今年土地市場最受青睞的區域，這個勢頭也將持續到明年。
記者：根據渾南土地供應現狀，接下來您更期待哪個區域的熱地供應？
杜宏鵬：大渾南目前核心區域土地供應有限，從戰略發展上看隻能往東發展。棋盤山開發區並入東陵區(渾南新區)，這對渾南來說是一大利好。新立堡橋開通後，王傢灣板塊會受到關註。目前恒大、榮盛、格林、其仕等品牌房企均已入駐，區域增值指日可待。另一個就是沈撫同城區域，撫順方向已經相對完善，但靠近沈陽部分發展相對滯後，同時借助棋盤山的景觀資源和渾南城市配套資源，此區域將向復合型地產轉變，渾南往東、棋盤山往南將會是土地供應的發力點。
耿麗佳：隨著沈陽一環、二環、三環的全面改造，四環的建設，沈撫、沈本、沈鐵大通道的建設，地鐵網絡的構建，城際公交、城際輕軌正在全面形成大沈陽都市圈的骨架，原本就已較為繁華的奧體板塊、長白板塊和蘇傢屯板塊，都將成為熱地供應的重點區域。
張照輝：全運板塊，實際上是一個"跨越式"的隔空成型，可能接下來的熱點會指向現有城市功能區與全運核心區的連接帶。
劉亞臣：隨著渾南新區生活配套設施日臻成熟，它的持續發展必將有力帶動地產板塊的整體升級，未來幾年渾南土地市場和住宅商品房市場將同步發力，土地投入量將繼續加大，土地市場仍會處於活躍的狀態。而隨著東陵及大渾南區域發展規劃的逐漸落實，未來這個區域的發展前景較為理想。
期待2：市場
"小盤"望"大盤"項背如何突圍？
地產品牌之多以及項目體量之大，是渾南樓市的身份象征。某些品牌房企甚至三四個單盤齊售，這對某些小盤形成瞭巨大壓力。在競爭核心最終落到產品上而言，環境是公平的，剩下的就隻能拼細節瞭。
記者：後全運時代，南部樓市的開發量以及供應量是否較今年會減少？
杜宏鵬：主觀上開發商還是希望走量，快速回籠資金，這依然是市場的主流。但是10月份之後，進入傳統淡季，由於市場供應量較大，部分購房者提前消費，導致供過於求。所以客觀上被動控制推盤量也是存在的。
張照輝：2013年是個自然節點，在2013年前後入市的土地，在2013年後會進入到密集、大量開發的階段，典型的像中海、星河灣等項目會集中入市，可預見的在2013年後會有更大量的產品供應。
記者：從目前區域熱度來看，大渾南依然是最熱門的區域，是否會有更多企業進入？
杜宏鵬：因為沈陽市中心土地供應稀缺，這導致開發商必須選擇周邊區域，其中包括渾南，還是會有企業對南部特別是渾南持有一種長期發展態度。
耿麗佳：全運會已將渾南新城的城市建設提速，全新的交通體系使城市的輻射和帶動能力全面提升，因此，必將會有更多的房地產企業進軍渾南新城。
張照輝：南部板塊和主城關系最為密切，城市屬性更強，隨著南部區域大幅度的擴張，一定會成為客戶購房、企業開發的方向性選擇。全運板塊必然會成為一個新的熱點區域。
記者：渾南新區大盤林立，而且品牌房企紮堆，這對某些小盤項目造成很大壓力，那麼小盤如何突圍？
杜宏鵬：大盤勢必會對小盤造成壓力。借助品牌優勢和一期低價後期溢價的開發模式，品牌大盤具有絕對性優勢。但小盤要想生存，必須細化市場，定位精準。在地段、戶型、產品、格局等方面全方位衡量，爭取生存空間。
張照輝：小盤需要尋找差異化定位，一是借勢；二是做個性差異，小盤項目有著特殊的"靈活性"，動態衡量市場，快速找準空隙，快速入市。
記者：沈陽三環逐漸成為百姓購房的候選區域，憑借價格優勢及輕軌、地鐵等配套支撐，像全運板塊、蘇傢屯會展板塊這種三環大盤是否會"遠境逢生"？
杜宏鵬：三環外大盤會有一定增值空間。但受供應量大以及競爭壓力較大的影響，價格已是"天花板價格"，想要短期內躥升也相當困難。
耿麗佳：自從全運會的主會場落戶大渾南，位於大渾南核心區域的蘇傢屯區一下子成瞭香餑餑。來自周邊鄉鎮的市民，也都安傢渾南。
張照輝：實際上目前的三環大盤，已經開始接力城市大盤，"性價比"優勢很有吸引力。
期待3：房價
房價是否已至"天花板"？
盡管對於未來價格走勢沒有百分百準確的預言，但通過多位業內人士的分析論證，或多或少會看出一些端倪。年底前以及即將到來的2014年，渾南樓市價格何去何從？我們一起尋找答案。
記者：根據沈陽房產局權威數據顯示，渾南新區商品房成交均價平穩，未現大起大落，那麼年底前或者是2014年，渾南樓市價格何去何從？
杜宏鵬：年底前，購房需求淡漠，價格不會上漲，將繼續平穩發展。
耿麗佳：相信在2014年，渾南新區的樓市依然會保持這種穩健上升的勢頭。
張照輝：平穩反應的市場，即無論是供方和買方都是趨於理性地看待市場。市場集中的大規模放量，與客群的大規模需求基本是對等的，價格可能在一段時間內會趨於平穩。
吳景峰：房產調控政策不會放松，房價不會大幅上漲；另一方面，沈陽的剛性需求決定瞭房價不會回落。沈陽房價一直是穩定、健康的發展。
記者：樓市供應量大對房企提出瞭很強的挑戰，競爭壓力是否會導致某些樓盤低價入市？
杜宏鵬：目前房地產市場的競爭是線下、資源、渠道的競爭，這種情況下帶來不瞭溢價。
開發商在相對保證品質的同時，價格也會適度壓低來加快銷售。
耿麗佳：開發商應將市民需求放在首位，不能一味降價，否則不僅破壞沈城樓市整體的發展趨勢，更會降低自身的價值。
張照輝：是否采用低價入市，還需要衡量企業自身的開發能力和近遠期的目標，不能一概而論。地價成本、開發成本、融資成本、營銷成本已經決定瞭基礎價格標線，短期的低價行為不會影響到整體的格局和發展。
吳景峰：不會。土地成本及建安成本決定瞭樓盤不會低價入市。偶有低價樓盤，無非是促銷手段而已。
期待4：產品
未來產品將有何"心"變化？
每一座業已成名的大盤，都是從"值得期待"的隊列中走來。這份期待的核心之處，在於產品及理念的剖析與拓新。究竟未來產品將如何變化？是先小後大的"梯度消費"理念催生的小戶型吃香，還是大戶型風頭正勁？
記者：小戶型依然走俏？大戶型勢頭如何？
彭軍：客群的不同決定瞭產品結構的不同。對於剛需人群而言，中小戶型就是這部分人群的需求；而對於有改善需求的人而言，大戶型是他們的置業需求。
劉亞臣：奧體板塊各大開發商都選擇開發其高端系列住宅，大環境走勢外加較充足的土地供應，大戶型將被看好。但從目前環境看，以剛需為主的小戶型依然是主要賣點。
王亞夫：現階段遼沈地區的購房主力仍然是剛需，這個趨勢短時間內不會改變，所以未來2-3年間小戶型會依然走俏。但小戶型不適合長期居住，這就是小戶型和大戶型兩者的區別，而大戶型一直都有它固定的消費人群。
記者：小室三居、小室二居相比誰更受歡迎？
彭軍：目前看來，小三室的產品還是比較受青睞的。當然，也有很大一部分剛需人群希望住得舒適，所以中小戶型的小三室和小二室可謂是不分伯仲。
劉亞臣：渾南居住人口大多為年輕上班族以及回遷人口，住房需求以小戶型為主，小室二居相比三居會更加受到市場的親睞。60-120平方米中小戶型產品占市場主導，渾南相對較低的房價將吸引更多白領階層的進入。
王亞夫：無論是小室三居還是小室二居，都是在市場需求下應運而生的，因其產品形態充分考慮到瞭消費者的購房心理和實際應用，都較為受到市場歡迎。
記者：平民化別墅產品是否會增加？主要位於哪些區域？
彭軍：伴隨著人們經濟生活水平的提高和購買力的增強，以及人口結構的特殊性，平民化別墅將在3-5年內成為一種"呼聲產品"，越來越多的年輕人將會關註這類產品。這類產品應該是占據絕佳資源或者不可復制資源，像沈陽南部。
劉亞臣：平民化別墅產品屬於嘗試性的產品類型，一方面隨著城市發展，區域競爭力的提升，產品走向高端是一種必然趨勢，但平民化別墅產品能否準確抓住客戶群，能否充分利用項目增值空間，都是決定這一產品能否成功的關鍵。
王亞夫：所謂的平民化別墅，其本質就是"豪宅化"的產品和"平民化"的價格。別墅用地量非常大，如果要開發新的別墅產品，隻能是從郊區繼續向外擴，否則又加大瞭平民化別墅的成本。
記者：精裝房市場投入量是否會越來越大？
彭軍：精裝房可能會越來越多的出現在人口密集、商業繁華、交通便捷的區域，像渾南奧體商圈附近。而隨著購房人群年齡結構的不斷年輕化，精裝產品也越來越被購房百姓接受和青睞。
劉亞臣：全運會之後，渾南新區的精裝房市場投入量會呈現上升趨勢，房地產市場的投入量關鍵在於市場需求的大小。年輕人更容易接受新事物，再加上工作比較忙，這為他們節省瞭很多時間成本。與清水房相比，精裝房的價格並沒有高出多少，也容易被接受，精裝房市場投入量會越來越大。
王亞夫：精裝房隻適用於部分產品，比如公寓產品或是部分豪宅產品。目前剛需人群占主導地位，而他們首要關註的就是產品的價格，精裝房固然有一定優勢，但其價格肯定會高於普通住宅，光這一點就排除掉瞭大量客群，是市場需要決定瞭未來精裝房市場的發展。
記者：哪些產品新元素將會在市場出現？
彭軍：置業人群首先從自身購房需求出發，在產品能夠滿足地段、交通、配套、戶型等基本要素之外，
人們希望享受到更多功能、更多人性化設計的生活。例如飄窗、露臺等延展空間，或是"N+1"的戶型，或者是在有限的室內空間中設計出實用的收藏空間等。
劉亞臣：渾南地區宜居程度較高，尤其是奧體板塊，以養老、休閑為特色的高端住宅有可能成為投資熱點。
期待5：商業地產
商業地產蛋糕是否繼續變大？
近2-3年時間，沈陽的商業地產項目如雨後春筍般紛紛湧現。2014年，沈陽商業地產市場的蛋糕是否將變得更大？
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彭軍：因為住宅市場的宏觀調控，房地產開發商在近年內，也加大瞭商業項目的開發。相較於住宅，從某種角度上來說，商業地新北中和建地貸款產成為調控的受益者。表面上看，同質化競爭非常激烈，但每個項目又有不同的運營理念和定位，所以受益者仍將是百姓。
劉亞臣：渾南人口密度相對較小，購買力有限。像興隆大奧萊自開業以來獲得市場的廣泛認同，緣自其特殊的差異化經營模式，主打名品折扣。復合商業競爭加劇，市場需要更加多元化和獨具特色的商業地產，商業綜合體項目等將更受青睞。
記者：從投資回報來看，投資商鋪是否賺錢？
彭軍：投資商鋪遠比投資住宅難度大，所以購買者一定要考慮清楚自身的資金是否充足。商鋪並非投錢就能賺。
劉亞臣：隨著全運會的順利舉行，奧體附近的萬達、億豐、大奧萊等商場有所發展，商鋪的客流量有所增加，但由於商場的租金較貴，所以現在商鋪的利潤較少。但隨著渾南新區的日益發展，奧體中心附近會成為新的商圈，客流量也會隨之增加。相信在不久的未來，渾南的商業會日益繁華。
王亞夫：商鋪是否會賺錢不能一概而論，這裡面有很多因素決定，比如經營、品牌等。但可以肯定的是，伴隨著商業地產項目進行商鋪投資，前景還是值得期待的。
記者：渾南辦公人員增加，寫字樓發展是否獲得機會？公寓能否卷土重來？
彭軍：因為目前住宅市場相對飽和，而寫字樓市場尚處於初期發展階段，所以寫字樓產品在沈陽是非常具有升值潛力的。對於辦公人員集中的區域而言，公寓產品，尤其是精裝的公寓產品，將會呈現出一種"供不應求"的狀態。
劉亞臣：渾南新區將成為城市發展的一個新核心，新商圈不可比擬的召喚力也催生瞭一批優質項目。由於辦公人員的增加，寫字樓的需求快速增長，獲得巨大的機會。公寓類產品也成為渾南新區房地產市場走俏的產品之一，投資型公寓有其特定的目標客戶群，加之低風險、超值的回報空間，一直是置業者們關註的焦點。客戶群的旺盛需求，必然導致公寓的保值、增值。
王亞夫：從一個新的城市中心到公司辦公環境及未來前景的發展考量，現已經有非常多的大型企事業單位入駐渾南，有瞭這些品牌企業和國企部門坐鎮後，區域內寫字樓必然會也會水漲船高，這種情況在全運會結束後將更加明顯。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-25/07592466095.shtml
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